実家を相続すると税金や費用は必要？おさえておきたい節税方法

実家の相続を予定している方は、「相続税はかかるのか」「費用や手数料の負担は大きいのか」について気になっているのではないでしょうか。少し調べてはみたが、相続税の計算は複雑で、よくわからなかった方も多いでしょう。

そこでこの記事では、相続が気になり始めた方向けに、相続でおもにかかる相続税と登記費用について解説します。相続について調べる最初の一歩にしていただければと思います。

相続税における実家の評価方法

相続した実家は、相続税の課税対象となります。相続税は、実家の価値を算出し、ほかの財産と合算して求めます。ただし、実際に相続税がかかるかどうかは遺産総額や法定相続人の数などによります。ここでは、実家相続でおさえておくべき相続税のポイントを解説します。

不動産の相続税評価額

実家の相続における価値は、相続税評価額で判断します。土地と建物とでは、評価の仕方が異なります。それぞれの評価方法は次のとおりです。

土地の相続税評価額

土地は、宅地や田、畑、山林などの利用状況（地目）ごとに評価します。たとえば、実家と畑を相続する場合は、それぞれ評価しなければなりません。

土地の評価方式には、「路線価方式」と「倍率方式」があり、路線価のない地域は倍率方式で評価します。路線価と評価倍率表（倍率方式における倍率が記載されている表）は、国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、いつでも誰でも確認できます。

路線価は、道路に接している宅地の１㎥あたりの価額を千円単位で表したものです。たとえば、実家に面している道路上に、「300」と記載されていれば、路線価は「30万円／㎥」となります。実家のある宅地が道路にどのように面しているか、道路から奥行きは何mあるかによって計算方法は異なりますが、基本的には、路線価に地積（登記簿上の土地の面積）をかけて求めます。

一方、倍率方式は、評価倍率表で該当する倍率を探し、固定資産税評価額にかけて求めます。実家の地積が120㎥とした場合の計算例は次のとおりです。

上記の計算方法は一般的なもので、土地の形や大きさによって評価額が変わることがあります。

建物の相続税評価額

建物の評価は、固定資産税評価額と同額（固定資産税評価額 × 1.0）となります。固定資産税評価額が1,000万円の建物であれば、相続税評価額も1,000万円です。なお、固定資産税評価額は、納税通知書か、都税事務所や市区町村役場の担当窓口で確認できます。

このように、土地と建物はそれぞれの計算式に基づいて評価額を算出します。専門的な知識が必要になりますので、税理士に依頼して評価してもらうと安心です。

相続税の基礎控除

相続税の計算では、実家の相続税評価額や預貯金、有価証券の評価額などを合計して遺産総額を算出し、あらかじめ決まった手順で相続税を求めます。遺産総額が高額になったとしても、相続税が必ず発生するわけではありません。

相続税には基礎控除があり、次の計算式で求めます。

・3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

法定相続人とは、民法にある相続できる人のことで、配偶者と血族が該当します。たとえば、相続人が配偶者、長男、長女の3人の場合、基礎控除額は4,800万円（3,000万円 + 600万円 × 3）となり、この額を超えなければ相続税はかかりません。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす宅地等を相続した場合に、評価額を減額できる制度です。これまで改正を重ね、特例の対象範囲は狭くなっていますが、同居している子であれば、適用できる可能性があります。面積330㎥を限度として、80%の減額を受けられます。相続予定の実家に親と同居している方は、要件を満たしているか確認してみましょう。

実家を相続すると登記費用がかかる

実家の活用方法は、売却したり、自ら住んだりと人によって異なります。売却するなら仲介手数料などが、住み続けるなら固定資産税や修繕費などがかかります。ここでは、さまざま考えられる費用のうち、ここでは実家を相続する際にかかる登記費用について解説します。

登録免許税

相続した実家について、第三者に所有者であることを証明するために、登記をします。その際に、登記費用として納めるのが登録免許税です。実家を相続した場合には、相続による所有権移転登記をします。税額は次のように計算します。

・固定資産税評価額 × 0.4%

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の場合、8万円（2,000万円 × 0.4%）の登録免許税を負担しなければなりません。不動産価値の高い実家であれば、登録免許税も高くなるので、気になる方は試算をしておくとよいでしょう。

相続登記の手続きに必要な費用

相続登記には、戸籍謄本などの書類が必要です。必要書類は、「遺産分割協議」や「法定相続分」、「遺言書」で分割した場合によって、少し異なります。実家を相続する場合、遺産分割協議を経て相続したり、遺言書で実家を相続したりします。

ここでは、実家を相続することを想定し、「遺産分割協議」と「遺言書」の場合の必要書類をまとめます。

上記の書類を、登記申請書や遺産分割協議書などと一緒に提出します。

上記の書類を、登記申請書などと一緒に提出します。

このように、相続登記には多くの書類が必要になりますので、過不足のないように書類をそろえましょう。

司法書士への報酬

登記手続きには、さまざまな書類が必要で、準備だけでも時間がかかる可能性があります。時間に余裕がなく、スムーズに手続きを終えたい場合は、司法書士に依頼する方法があります。

司法書士への報酬は、事務所によって異なり、5～15万円が目安です。無料相談会などを利用して、相談しやすい司法書士に依頼するとよいでしょう。

相続登記は義務化される

2024年4月1日から、相続登記が義務となります。3年以内に相続登記をしなければならず、正当な理由なく登記しなかった場合は、10万円以下の過料が課せられることがあります。実家を相続したら、できるだけ早く登記をしておきましょう。

実家相続に備えて知っておきたい節税方法

実家を相続する際に、相続税や登録免許税、諸費用が発生する可能性があります。また実家の活用方法によっては、費用負担が大きくなります。このような費用負担に備え、相続税を節税するポイントを解説します。

相続開始前から贈与を活用する

基本的に税率は、相続税より贈与税のほうが高めに設定されています。しかし、贈与には毎年110万円の控除があるため、相続税の納付資金や相続登記などの諸費用分の資金について贈与を活用することで、負担をおさえられます。贈与であれば、確実に実家を譲り受けられる点もメリットです。生前贈与を活用して、節税できないか検討するのもいいでしょう。

ただし、相続対策の一環として贈与を行うためには、専門的な知識が必要です。実行する際には、税理士に相談しましょう。

不動産の評価額を算出し、税金や費用を見積もる

実家の評価額の算出方法については前述しました。相続税がかかるかどうかは、法定相続人の数や遺産総額によります。実家の評価額を算出しておけば、相続税がかかるか、基礎控除額を超えるなら相続税はいくらかの目安がわかります。

また登録免許税などの諸費用も概算で出しておけば、資金面でも安心して相続を進められます。実家を賃貸物件にする場合には、特に収支を見積もる必要があります。前もって資金計画を立てておけば、無駄な支出をおさえられるでしょう。

相続に詳しい専門家に相談する

相続税の節税方法には、贈与であれば、110万円の基礎控除や相続時精算課税制度の活用などがあげられます。相続に備えて、小規模宅地等の特例のために親と同居したり、生命保険を活用したりする方法もあります。

このような節税方法は、専門的な知識と経験が重要になります。節税だけでなく、手続きをスムーズに進めるためにも、相続に詳しい専門家に相談するほうが安心でしょう。

まとめ

この記事では、実家を相続する際にかかる税金や費用についてまとめました。贈与や相続税に関する特例を利用することで節税効果を得ることができます。しかし、一定の要件を満たさなければならず、制度内容を十分に理解しておかなければ、あまり効果を得られないかもしれません。

相続税の仕組みは複雑で、ネットで調べただけの情報だけでは安心できません。スムーズに相続手続きを進め、税金や費用の負担を減らすためにも、実家相続相続センターにご相談ください。