共有の土地を売却するときに注意すべきこと

実家を複数の兄弟で分け合って相続することがあります。不動産の所有権は「共有」することができ、運用や売却も個々の所有権ごとに行うことが可能です。ただ、共有土地は著しく売却値が下がるリスクがあるほか、土地全体の売却に比べて不利な条件を避けられないことも多くあります。共有土地の相続を売却前提で所有するときに、注意すべきことは何でしょうか。

相続にて実家を共有することのデメリット

まず、具体的に相続で実家を共有することのデメリットを見ていきましょう。そもそも実家の相続は家族それぞれが生まれ育った大切な資産を残しておく、というプラスの効果が期待できる一方、築年数の長い建物を承継するという特徴があります。かつ不動産を承継することで、それまで仲の良かった家族と「協議をして資産の処理を決める」という課題が生じます。実際に迎えると意見の相違が生まれ、トラブルになるケースも多いです。

①運用や売却のタイミングで合意が取れない

所有者が1人であれば、不動産の運用や売却のタイミングで自由に意思決定をすることができます。ただ、所有者が複数人であれば意思決定が異なることも多いです。ある人は相続後すぐにでも売却したいと考えていますが、別の兄弟は当面現状のまま維持して、10年後に売却を考えているというケースです。感情論だけではなく、そのときの資金（売却益）必要性や当該不動産が今後価格がどうなるかの見通しによります。なかには仲があまり良くはなかった兄弟同士が共有をして、「あいつの提案は受けない」という、きわめて感情論に近い状況になることもあります。

②税金や維持費の負担割合で揉める可能性がある

実家を所有すると税金や維持費がかかります。親の死亡後、誰も居住していない物件でも固定資産税や都市計画税の課税は避けられません。またメンテナンスの費用が必要になる場合も考えられます。これらの負担を所有割合で均等に分けるのか、それとも話し合いとするのかで揉めることも多く、所有者にとって負担の原因になります。

共有名義になりやすい相続対象の土地としては実家が代表的ですが、同時に実家は空き家になりやすい特徴があります。別記事でお伝えしましたが、空き家に対しての国や地方自治体の眼は年々厳しくなっています。人が入居する可能性の無い空き家は解体のリスクもゼロではないため、長期的に対策を考えていく必要もあります。

共有の土地を単独で売却することはできるのか

不動産の売却は各自の共有分だけではなく、共有者すべての同意が必要です。前項のように共有者同士で何かしらの意見が合わなければ、土地全体での売却を完了することはできません。

自分の売却分だけなら売却値の目安は相場の半額？

一方、共有部分のうち自分の持ち分だけであれば、共有者の同意が無くても売却することは可能です。ただ、不動産は売却した土地を購入するニーズが無ければ成立しません。実際の不動産取引として、共有部分だけの売却には価格および売買が成立する時間という視点で、高いハードルがあるでしょう。

共有名義のみの売却は購入した買主が他人と不動産を共有することになるため、購入しても自由に利用することができないためです。現実としては、不動産会社が買主になることが多いでしょう。売却値の目安としては、相場価格の半額前後まで抑えられてしまうこともあるようです。共有地の売却は売却想定価格を見て、本当に売却すべきか否かを判断するようにしましょう。印象論ですが、最近はこのようにミクロなニーズに対応する不動産業者も増えてきたように思えます。

そのなかで、可能な限り円滑に共有部分を売却するために取れる方法が以下の2つです。

共有部分の円滑な売却のためにできること

共有部分の円滑な売却のためにできることは主に以下の2点です。

①ほかの共有者に共有部分の売却意思を伝えておく

共有部分を買い取った不動産業者は、ほかの共有部分の所有者にアプローチします。そのときに売却をしたことを知っていたか、知らなかったかにより対応は大きく変わるでしょう。共有名義の持ち主は売却する人にとっても家族・親族であることが多いため、アプローチできる関係性はあると考えられます。後々のことを考えても、できるだけ早い段階でほかの所有者に売却の意志を伝えておくことです。単独の共有部分を売却し、不動産業者から事実を伝えられた兄弟間はトラブルに発展しやすいという報告もあります。共有する資産を勝手に分割したという感情的な印象も手伝い、トラブルに発展してしまいます。

そのときに売却・購入の相談ができる共有者であれば直接交渉をするのも1つの方法ですが、既に不動産仲介に相談した場合は注意しましょう。不動産仲介には「専属専任媒介」といって、売主が売却相手を探すことを禁じている契約形態もあります。（自分で直接交渉をしても問題無い）専任媒介か、それとも専属専任媒介が覚えていないうえ、記録も残っていない場合はリスクがありいますので、既に不動産仲介に依頼している場合は実交渉は任せた方がいいのではないでしょうか。

②「売却できる形」で相続する

将来的に共有部分の売却を考えている場合は、売却できる形で相続するのも大切です。土地は道路と繋がっていなければ建築物を建てられないうえ、戸建など建物に適した形もあります。相続の時点から意識することによって、売却できる可能性を高める考え方があります。道路と繋がっていて、売却できる形での共有土地の取得を目指します。将来的に共有者から購入するという選択肢もあれば、自分の土地だけを売却するという可能性も少し高まります。

もちろん、不動産業者はほかに共有名義の土地があることで難儀を示すことが多いですし、価格も安くなりがちです。ただ、どうしても土地の相続を避けられない場合は、そのように将来的な売却可能性も合わせて意識するようにしましょう。

共有名義は相続の前から専門家へ相談したい

共有の土地を売却する際は、不動産のスペシャリストなどの専門家に相談しましょう。ただ、既に共有名義の土地を相続してから状況を好転させようとしても難しい部分はあります。既に動ける選択肢が限られてしまっているためです。将来的なリスクを背負わないために、自分が共有名義の土地を相続するかもしれないという状態から、相続する土地の形状などを含めて専門家と併走したいところです。

もちろん、家族とのつながりなどで共有名義の土地を「相続するしか方法が無い」場合もあると考えられます。その際に相続方法やほかの家族との交渉方法を含め、本メディアの実家相続相談サイトに問い合わせをしましょう。

お話を伺った多角視点からの不動産の専門家が、不動産の仲介と話をした方がいいのか、税務面のスペシャリストである税理士と話をした方がいいのかなどを判断します。また共有部分単独の売却に対応してくれる不動産業者探しも、ネットワークが無いととても難易度が高いものです。さらには既に共有名義のトラブルが本格化している場合は、弁護士を紹介する場合もあります。

本記事では早めに専門家に相談することを各視点から推奨していますが、実家をはじめとした不動産の共有は、早期相談のニーズが相対的に高いものといえるでしょう。現時点のフランクな相談でも丁寧に対応してくれる専門家も多いため、まずは気軽に相談してみましょう。