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相続コラム
2025.06.10

不動産を取得する場合の遺産分割手続きについて

遺産分割とは？

今回は、不動産を取得する場合の遺産分割手続きについて説明します。

遺産分割とは、法律で決められた相続人が全員参加して、相続財産の分け方を決定する手続をいいます。本稿では複数人の相続人がいた場合で、遺言書がない場合の遺産分割手続きについて説明します。

相続の対象

まず、 不動産とは、「土地建物その他の定着物」を指します。不動産には、田や畑、庭石など不動産に定着している物も含まれます。また、不動産ではないですが賃借権や借地権も原則として相続の対象になりますのでご注意ください。

賃借権が含まれる場合、契約の相手方との調整もしなければなりませんし、賃料の処理についても考えなければなりません。

相続税の申告期間が死後１０ヶ月以内なので、考えることが多そうなら、早めに税理士や弁護士に相談した方が良いと思います。

不動産がある場合の遺産分割手続き

不動産がある場合の遺産分割手続きでは、不動産をあなたが取得したいのか、そうではないのか（お金など不動産以外の財産を取得することでも構わないのか）を決める必要があります。

あなたが、亡くなった方（親御さんなど）と同居していたのであれば、引き続き居住したいかもしれませんし、貸家などがあって収益が見込めるなら、その不動産を不動産のまま取得したいかもしれません。

不動産を取得したら、固定資産税を支払わなければいけなくなりますし、老朽化等への対処も必要になります。不動産の利用は長期間に渡ることが多いので、この点をしっかりと考える必要があります。

遺産分割協議

あなたが不動産を取得することに決めたなら、他の相続人との話し合いをすることになります（ここからが、一般的な遺産分割協議になります）。

遺産の総額を評価して、あなたが不動産を取得することで、他の相続人の取得分と釣り合いがとれるような分割案を考えるのが原則になります。

そのために、まずは土地や建物の評価額から調べていきます。不動産の評価については、色々な評価方法があります。

土地の評価

土地については、以下のような手法で土地の大体の価格を把握することができますが、厳密な評価額を知るには不動産鑑定士に鑑定してもらう必要があり、鑑定を依頼すると数十万円の費用が必要になります。交渉の段階でそこまで費用をかけられる方も少ないので、私が依頼を受けた場合は相続税評価（路線価）の手法で案を作ってみて協議に臨むことが多いです。

①相続税評価（路線価）

路線価は、相続税・贈与税などを賦課するために設けられている基準です。毎年更新されていますし、相続の場面で相続税の評価で話しを切り出していくのは自然な切り出し方になるので、この方法を使う方は多いと思います。

路線価はインターネットでも検索することができます。

国税庁のホームページ（大阪）
令和５年分 財産評価基準書 大阪府 （路線価図）｜国税庁 (nta.go.jp)

路線価は路線価図という形式で表示されており、この図の見方についての説明書もあります。

説明を丁寧に読めば、路線価を調べることができると思いますが、難しければ不動産業者や税理士に相談するのも良いと思います。

②公示価格

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が特定の標準地について毎年１月１日に公示しています。これもインターネットで検索することができます。

国土交通省のホームページ
標準地・基準地検索システム～国土交通省地価公示・都道府県地価調査～　<検索地域選択（都道府県）> (mlit.go.jp)

③固定資産評価額

地方税法上の土地家屋台帳に記載された価格になります。

その物件の固定資産評価証明書を取得すれば分かります（相続人であれば、役所で取得できます）。

取得方法の簡明さが魅力ですが、土地の場合、固定資産税評価額は公示価格の７０％程度の価格とされていますので、土地の価格が安く評価されるのが欠点ではあります

建物の評価

次に、建物の評価ですが、建物の場合、取りあえずは固定資産評価を調べると良いです。前項の相続税評価を用いる場合でも建物は固定資産評価額で計算します。

ただ、借地権付建物の場合は借地権割合による修正を加える必要があります。路線価図などを見ると借地権割合について記載されています。例えば、借地権割合が７０％とされていた場合は土地の価値の７０％が建物の借地権に付加され、土地の価値が３０％になってしまいます。

建物が共有状態になっていた場合は、その持分割合しか価値がありませんし、２割程度の共有持分減価をすることが多いです。

他にも、長屋建物であったり、定期借地であったりすると修正が必要であり、接道の問題や再建築可能面積の問題もあります。

建物に住み続けることを考えるなら、取りあえず固定資産評価額で話しを切り出しても良いかもしれませんが、売却を考えるなら不動産業者に相談してみることを勧めます。

まとめ

これらのことを考えて、不動産の価値を大体把握したら、他の資産（預金など）との釣り合いを考えていくことになります。

相続について少しでも不安がある方は、親の家の相続に強い実家相続相続センターにご相談ください。

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当社は､個人情報の保護に関する法令及びその他関連する規範等を遵守いたします｡

15.本規定の変更

当社は､法令等の変更等に伴い､本規定を変更する場合がございます｡変更後のプライバシーポリシーは、当社所定の方法により、お客様に通知し、又は当社ウェブサイトに掲載したときから効力を生じるものとします。

16.当社住所・代表者氏名

当社住所及び代表者の氏名は以下のとおりです。
住所：大阪府大阪市北区天神橋1-18-27
クレール・ド・ボタン603
代表者：瀬戸口　敏

17.お問い合わせ窓口

本規定および､各種手続き等に関するお問い合わせは､以下の窓口よりご連絡ください。
〒530-0041
大阪府大阪市北区天神橋1-18-27
クレール・ド・ボタン603

附則
2023年12月7日　制定・施行

利用規約

実家相続相談センター（以下、「本サイト」といいます）を運営するアスモ管理株式会社（以下「当社」といいます。）は、本サイトに関する基本的な利用規約（以下「本規約」といいます。）を、以下の通り定めます。

第１条　本規約の適用

  1. 本規約は、次条に定める会員が本サイトを利用するにあたり遵守すべき事項を定めたもので、当社と会員との一切の関係について適用されます。また、本規約とその他の規約等の内容が異なる場合は、本規約が優先して適用されます。
  2. 本サービスに登録した会員は全て本規約に従い、本規約の定める条件に従って本サービスを利用します。

第２条　会員

  1. 本規約において「会員」とは、当社の指定する手続きに基づき、本規約を承諾のうえ当社所定の方法にて本サイトへの登録を申し込み、当社がこれを承認した者をいいます。
  2. 当社が会員として承認することを不適切と判断した場合、登録を認めない場合があります。また承認後であっても承認を取り消し、登録の抹消を行う場合があります。
  3. すでに登録されている会員が、重複して会員の登録を申し込むことを禁じます。
  4. 当社は、会員の事前の承諾を得ることなく、本規約を随時変更できるものとします。本規約が変更された後のサービスの提供条件は、変更後の新利用規約に従うものとします。
  5. 当社は、前項の変更を行う場合は、１４日以上の予告期間をおいて、変更後の新利用規約の内容を、当社ホームページ上への表示その他当社所定の方法により会員に周知します。ただし、本規約の変更が会員の利益となるときは、予告期間を定めないことができるものとします。
  6. 会員が変更後の規約に同意できないときは、前項の予告期間中に当社に通知することによって、利用契約を解除することができます。
  7. 会員は、当社の書面による事前の承諾なく、本契約上の地位又は本規約に基づく権利若しくは義務の全部又は一部につき、第三者に対し、譲渡、移転、担保設定、その他の処分をすることはできません。
  8. 会員は、現在、暴力団、暴力団員、暴力団員でなくなった時から５年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者（以下総称して「反社会的勢力」といいます。）に該当しないこと、及び次の各号のいずれにも該当しないことを表明し、かつ将来にわたっても該当しないことを確約します。
    1. 反社会的勢力が経営を支配していると認められる関係を有すること
    2. 反社会的勢力が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること
    3. 自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってする等、不当に反社会的勢力を利用していると認められる関係を有すること
    4. 反社会的勢力に対して資金等を提供し、又は便宜を供与する等の関与をしていると認められる関係を有すること
    5. 役員又は経営に実質的に関与している者が反社会的勢力と社会的に非難されるべき関係を有すること
  9. 会員は、自ら又は第三者を利用して次の各号のいずれにも該当する行為を行わないことを確約します。
    1. 暴力的な要求行為
    2. 法的な責任を超えた不当な要求行為
    3. 取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為
    4. 風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害する行為
    5. その他前各号に準ずる行為

第３条　ID等

  1. 会員は、当社が提供するサービスの利用にあたり、当社に登録しているメールアドレス及びパスワード（以下、あわせて「ID等」といいます。）を使用するものとします。
  2. 会員は、ID等の使用及び管理について自ら責任を持つものとし、第三者に開示したり、使用させてはならないものとします。会員は、自己のID等によりなされた、当社が提供するサービスにかかる一切の行為及びその結果について当該行為を会員自身が行ったか否か又は会員自身の過失の有無を問わず、自らその責任を負うものとします。
  3. 会員は、ID等の盗難もしくは失念があった場合、又はID等が第三者に使用されていることが判明した場合、直ちに当社にその旨を届け出ると共に、当社からの指示に従うものとします。
  4. 会員は、複数のID等を持つことはできません。万が一、一人の会員が重複して会員登録を行い、複数のID等を持つことが判明した場合には、当社は当該会員の登録を抹消することがあります。
  5. 会員が、第三者のID等を不正に利用したことにより、当該第三者又は当社に損害を与えた場合、会員は当該不正使用によって生じた損害を当該第三者又は当社に賠償するものとします。

第４条　登録情報

  1. ID等を含む全ての会員の登録情報は当社が保有・管理するものとします。会員の登録情報には、本サイト上で公開される情報（以下「公開登録情報」といいます。）と、本サイト上で公開されない情報（以下「非公開登録情報」といいます。）があります。
  2. 当社は、会員の登録情報を適切に管理、取り扱うものとし、会員の登録情報のうち、特定の個人を識別できる情報（以下、「個人情報」といいます。）の取り扱いについては、別途定める「本サイトにおける個人情報のお取り扱いについて」に従うものとします。
  3. 会員は、登録情報の公開・非公開の区別を、会員が情報を登録する際に登録画面上で自らの責任で所定の方法により指定するものとします。会員が情報を入力し会員登録を申し込んだ時点で、公開と指定された登録情報が本サイト上で公開されることに同意したものとみなします。
  4. 会員が公開登録情報として入力した情報が公開されたことにより会員が被った一切の損害については、会員自身が責任を負い、当社は責任を負わないものとします。公開登録情報のご入力の際には、ご注意ください。
  5. 登録の際に記入・申告する登録情報の全ての項目に関して、会員は虚偽の申告をしてはなりません。
  6. 住所、電話番号、その他の登録情報に変更が生じた場合、会員は速やかに所定の変更手続きを行うものとします。 変更手続きがされなかったことにより会員が被った一切の損害については、会員自身が責任を負い、当社は責任を負わないものとします。

第５条　会員の禁止事項

会員は、本サービスの利用にあたり、故意・過失を問わず以下の各号に該当する行為（以下「禁止行為」といいます）を行わないものとします。禁止行為を行った場合は、当社は、事前の告知無く禁止行為に該当する箇所の削除、本サービスの利用停止、又は会員資格の抹消等、当社が適切と判断した措置を行う場合があります。その場合、当社は、これらの措置に関する質問・苦情は一切受け付けず、当社はその理由を開示する責任を負わないものとします。

  1. 公序良俗に反する行為
  2. 犯罪行為に結びつく行為
  3. 他の会員、第三者又は当社の知的財産権（著作権・意匠権・特許権・実用新案権・商標権・ノウハウが含まれるがこれらに限定されない）、肖像権、プライバシー、その他の権利を侵害する行為
  4. 本サイトと関係のない団体、サービス、活動等への勧誘を目的とする行為
  5. 他の会員、第三者又は当社に迷惑をかけたり不利益を与える行為、又はこれらの者を誹謗中傷したり、名誉・信用を毀損する行為
  6. コンピューターウィルス等の有害なプログラムの使用・提供等により、本サイトのシステムインフラに障害を及ぼす行為、又は当社による本サイトの運営を妨害する行為
  7. 選挙の事前運動、選挙運動又はこれらに類似する行為、及び公職選挙法に抵触する行為
  8. 当社の承認した以外の方法で他の会員又は第三者との間で、売買等金銭的な利害を発生させる行為、代価性のない物品の交換や贈与等経済的な利害関係の生じる行為、並びに無限連鎖講（ネズミ講）を開設し、又はこれを勧誘する行為、その他営利目的で本サイトを利用する行為
  9. 未成年者に対し悪影響があると判断される行為
  10. スパムメール又は不特定の会員に対して電子メールを送付する行為、又はそれを読むこと、アンケートに答えることあるいは当該電子メールを他の会員若しくは第三者に転送することを強要又は依頼する行為
  11. 本人、第三者を問わず個人を特定する情報を掲載する行為
  12. 当社からの電子メール又は本サイトの内容を無断転載又は再配布する行為
  13. 本規約又は法令に違反する行為
  14. 前各項に定める行為を助長する行為
  15. 前各号に該当するおそれがあると当社が判断する行為
  16. その他、当社が不適当と判断する行為

第６条　会員間の情報の授受等

  1. 本サイトを通じて会員同士でなされた情報の授受、及びそれに付随して行われる行為について、当社は一切責任を負わないものとします。
  2. 本サイトを通じて会員同士でなされた情報の授受に関して、当該情報が各種ウイルスに感染していたことにより当社、他の会員又は第三者が損害を被った場合、当該情報を掲載した会員はその損害を賠償するものとします。また、当社は当該損害について会員又は第三者に対して一切責任を負わないものとします。

第７条　権利の帰属

  1. 当社が本サイトに掲載する情報に関する知的財産権（著作権・意匠権・特許権・実用新案権・商標権・ノウハウが含まれるがこれらに限定されない）、その他の権利は、特段の定めがある場合を除き、すべて当社又は他の著作権者に帰属するものとし、会員は、当社の承認した場合を除き、本サイトの利用を通じて入手したいかなる情報も、当社が指定する方法以外の使用をすることはできません。
  2. 本サイト又は本サイトを通じて提供するサービス上で、会員が掲示した内容により知的財産権（著作権・意匠権・特許権・実用新案権・商標権・ノウハウが含まれるがこれらに限定されない）が発生する場合、当該権利は全て当社に無償で譲渡されるものとします。また、当社が本サイト又は本サイトを通じて提供するサービスを通じて行う募集に対して会員が応募したイラスト、キャッチコピー、企画、その他のコンテンツについても同様とします。
  3. 前項の著作権には、著作権法第２７条、第２８条所定の権利を含むものとします。
  4. 会員は、当社並びに当社より正当に権利を取得し、又は正当に権利の使用許諾を受けた第三者に対し、著作者人格権（公表権、氏名表示権、同一性保持権）を行使しないものとします。
  5. 本サイト内の情報が、新聞、雑誌などへの掲載や出版物として発行されうることもありますので会員はあらかじめご了承ください。但し、個人情報保護及びプライバシー保護の観点からお名前や住所など、個人情報に関しては会員の事前の承諾なしに公開することはありません。詳しくは「本サイトにおける個人情報のお取り扱いについて」をご覧ください。

第８条　電子メールの受・発信

  1. 会員は、会員として当社と電子メールの受・発信を行う場合、当社に登録したメールアドレスと同一のメールアドレスを使用するものとします。
  2. 会員が当社に登録したメールアドレスと異なるメールアドレスにて受・発信を行った結果、当該会員に不利益、損害が発生しても、当社はその責任を負わないものとします。
  3. 当社がサイト上に掲載し又は会員に送る電子メール内の情報については、当社が選択及び決定できるものとします。
  4. 当社からの電子メールに返信を行う場合、当社指定の方法により返信するものとします。
  5. 当社指定の方法と異なる方法にて返信を行った場合、当該会員に不利益、損害が発生しても、当社はその責任を負わないものとします。
  6. 会員として発信する電子メールの本文中の記載内容については、会員本人の責任に基づくものとします。

第９条　商品等の広告

商品等の広告に関しては商品等の販売、提供会社から提供された資料に基づき作成されており、当社は、広告記載内容に関して何等の責任も負わないものとし、会員はこれをあらかじめ了承するものとします。

第１０条　会員資格の抹消

  1. 以下の項目に該当する場合、当社は、会員の承諾なしに、会員資格を抹消することができるものとします。
    1. 会員資格を不正に利用した場合
    2. 当社が承認した以外の方法で本サイトを営利目的に利用した場合
    3. 会員の登録情報に虚偽の事実が認められた場合
    4. 本サイトの信用や社会的地位を脅かすおそれのある行為が発覚した場合
    5. 当社のサービスやシステムを不正に利用した場合
    6. サービス利用時における当社への支払いを怠った場合
    7. 当社からの連絡に対して１か月応答がないとき
    8. その他、本規約のいずれかの規定に違反した場合
  2. 資格が抹消された場合、会員は本サイトで保有する全ての権利を喪失するものとします。

第１１条　退会

会員は退会しようとする場合、会員本人が退会の申し込みをするものとします。退会の申し込みは本サービス内の退会のページから手続きを行います。会員は、当サイト利用に伴って蓄積したデータ等は退会によって消滅することにあらかじめ同意するものとします。

第１２条　責任

  1. 本規約に個別に定めるほか、会員は、故意又は過失により、本サイト又は本サイトを通じて提供されるサービスの利用に関して当社又は第三者に損害を与えた場合には、自らの責任と費用負担において、その損害を賠償するものとします。
  2. 会員は、本サイト又は本サイトを通じて提供されるサービスの利用に関連して、第三者と紛争が生じ、又は第三者に損害を与えた場合、自らの責任と費用負担において解決します。
  3. 会員の掲載した情報、その他会員の帰責事由により、当社又は第三者が他の会員又は他の第三者より苦情、クレームその他の請求を受け、当社または当該第三者が損害を被った場合、当該会員は、自らの責任と費用負担により解決し、または当社又は当該第三者に生じた損害を賠償するものとします。

第１３条　情報・サービス

  1. 当社が提供する様々な情報・サービスについては、これの完全性、正確性、有用性及び合目的性に対し、当社はその調査義務及び保証義務を一切負わないものとします。
  2. 当社は会員を含む第三者から提供された原稿、画像（動画・静止画・スケッチ等を含む）、音声などの情報等を編集、再構成できる権利を持つものとし、会員はこれに対し何ら異義を申し立てないものとします。ただし、当社はかかる編集等の義務は一切負わないものとします。
  3. 当社が会員に対して提供する情報・サービスについては、当社は、これの完全性、正確性、有用性及び合目的性に対し、一切の保証を行わないものとします。また提供された情報に起因する損害（身体的、精神的、財産的損害を含む）が会員に発生した場合でも、当社は一切の責任を負わないものとします。
  4. 当社が本サイトにおいて提供する会員参加型のコンテンツ上において、ID等、個人情報、又は個人を特定できる情報を当該会員が掲載した場合は、第４条 ３項に記載された個人情報の開示の同意を得られたものとみなし、当社はこれに対する一切の責任を負わないものとします。
  5. 当社は、本サービスに関する業務の全部又は一部を第三者に委託することができます。

第１４条　データ等の削除

  1. 会員が本サイト用設備に蓄積したデータ等（データベースサービスの設定に伴い第三者が蓄積したデータ等を含み、以下同様とします）が、当社が定める所定の期間又は量を超えた場合、会員に事前に通知することなく削除することがあります。また当サイトの運営及び保守管理上の必要から、会員に事前に通知することなく、会員が本サイト用設備に登録したデータ等を削除することがあります。
  2. 当社は、前項に基づくデータ等の削除に関し、一切責任を負いません。

第１５条　サービスの中断、停止

  1. 当社は、以下に該当する場合、会員の承諾なしで、サービスの一部もしくは全部を一時中断、又は停止する場合があります。
    1. 本サイト及びそれにかかるネットワーク等のシステム定期保守、更新ならびに緊急の場合
    2. 火災、停電、天災などの不可抗力により、サービスの提供が困難な場合
    3. その他、不測の事態により当社がサービスの提供が困難と判断した場合
  2. 前項の事態に伴い、会員に不利益、損害が発生した場合、当社はその一切の責任を負わないものとします。

第１６条　サービス内容の変更、中止

  1. 当社は、会員の承認を受けることなく、サービスの内容を変更、又は中止する場合があります。
  2. 当社は、前項の変更によって、変更前の本サービスのすべての機能・性能が維持されることを保証するものではありません。また、当社は、会員が本サービス上でカスタマイズ、開発したソフトウェア、オブジェクトが前項の変更後も正常に動作することを保証しません。
  3. 第１項の場合において、会員に不利益、損害が発生した場合、当社はその一切の責任を負わないものとします。

第１７条　サイトの免責等

  1. 当社は、レビューや掲示板への投稿、コミュニティ参加及びメールの交換を含む会員同士の情報交換について、調査・管理・削除する権利を持ちますが、調査・管理・削除する義務は負わないものとします。
  2. 当社は、サービスの提供の状態、アクセスの可能性、使用の状態について、最大の努力はいたしますが、保証はできません。
  3. 当社は会員同士、会員と第三者、あるいは第三者同士のトラブルに対して、一切の責任を負わないものとします。万一、トラブルが発生した場合、当社を含まない当事者同士で解決するものとします。
  4. 当社の提供するサービスに関して紛争が生じ、当社が会員又は第三者からクレームを受け、裁判所において損害賠償その他の責任を認める判決等がなされ、それに対応等した場合には、当社は、当該トラブルの原因を作出した会員に対し、当該紛争にかかる一切の費用（損害賠償金、訴訟費用及び弁護士費用を含む）を請求できるものとします。
  5. 本サイトに接続が困難、不可能、あるいは一部又は全部のサービスが不完全、又は完全に提供されない場合、当社はこの責任を一切負わないものとします。また本サイトに接続できるユーザーは当該障害について当社に対して一切の責任の追及ができないものとします。
  6. 当社は、本規約の各条項に従って制限された限度においてのみ、本サービスについての責任を負うものとします。当社は、本規約の各条項において保証しないとされている事項、責任を負わないとされている事項、会員の責任とされている事項については、一切の責任を負いません。
  7. 当社は、当社の責めに帰すべき事由によって本サービスに関して会員に損害が生じた場合であっても、賠償の対象外とします。また、当社が責任を負う場合であっても、会員の事業機会の損失、逸失利益、データ滅失・損壊によって生じた損害は、契約責任、不法行為責任その他請求の原因を問わず、賠償の対象外とします。
  8. 当社の提供するサービスに関する全ての紛争は、トラブルの内容に関わらず、準拠法として日本法が適用され、大阪地方裁判所を第一審の専属管轄裁判所とします。

第１８条　分離可能性

  1. 本規約のいずれかの条項又はその一部が無効又は執行不能と判断された場合であっても、当該判断は他の部分に影響を及ぼさず、本規約の残りの部分は、引き続き有効かつ執行力を有します。当社及び会員は、当該無効若しくは執行不能とされた条項又は部分の趣旨に従い、これと同等の効果を確保できるように努めるとともに修正された本規約に拘束されることに同意します。
  2. 本規約のいずれかの条項又はその一部が、ある会員との関係で無効又は執行不能と判断された場合であっても、他の会員との関係における有効性等には影響を及ぼさないものとします。

附則
2023年12月7日　制定・施行