代償分割と換価分割について
相続において、すべての相続人が遺された遺産をそのままの形で相続できるとは限りません。たとえば相続資産は5,000万円あったけれど、すべて不動産の評価額で現預金はほとんど無いという家庭の相続もあります。対応策としてわかりやすいのは複数人による不動産を分割して複数人で相続する方法ですが、よく指摘されるデメリットがあります。そこで本記事では、不動産分割を避けるために用いられる代償分割と換価分割について解説します。
現物分割と不動産を分筆するデメリット
まず、遺産の分け方には3つの方法があります。
現物分割
現物分割は相続における最も一般的な方法です。現金のほか、土地や建物、株式などの資産を現物のまま相続人のあいだで分割します。相続する人間が複数の場合、現金や有価証券は相続分に応じて按分します。不動産に関しては所有権の考え方を適用し、「所有権7:3」のような形で複数人でひとつの不動産を分割所有します。
このときに「分筆」という言葉がよく使用されます。不動産の所有割合を記録する登記簿の世界では、不動産の所有が複数に及ぶとき、「〇〇分の△△所有」という形で記録を残します。この按分の仕方を不動産の世界で分筆と呼ぶことが由来です。本記事ではこの分筆という言葉を使っていきます。
不動産を分筆所有することのデメリット
相続において、不動産を分筆することはあまり推奨されません。不動産に関しての考え方は相続人によって異なる場合が多く、相続した不動産を売却や運用するときの意見が合わないことが多いためです。分筆された不動産を単独で売却することはできますが、売却価格が著しく低価になることも多いため、あまりお勧めはできない場合が多いです。実家を残すにしろ、修繕や将来の解体の費用負担を分筆した所有者同士で揉めることもあります。
具体的に相続において分筆された不動産には、どのような問題があるのでしょうか。ある相続人は相続後、すぐに売却して現金化したいと主張します。一方別の相続人は、不動産の価格がこれから上がっていくので、それを待ちたいと主張します。不動産は分筆の所有者の意見が一致しなければ、不動産を売却することはできません。意見の不一致は適切なタイミングでの売却や運用ができないほか、相続人のあいだで不和に繋がります。不動産でトラブルになった家族に距離が生まれ、疎遠になってしまったというケースも決して珍しくはありません。
そこで不動産の分筆による所有をできるだけ回避するために、代表分割や換価分割が推奨されます。まず、代償分割はどのようなものか見ていきましょう。
代償分割とは？
代償分割とは、特定の相続人が単独で所有する代わりに、ほかの相続人に相応分の金銭を支払う方法です。
たとえば長男が実家の不動産を継ぎたい場合、前項のように分筆をして複数人で承継をするとさまざまな問題発生のリスクがあります。そこで代償分割を利用すると、長男から他の相続人へ法定相続分に応じた金銭が支払われます。長男にとっては金銭を拠出することになりますが、不動産資産を手元に残すことが可能です。当然、その後の不動産は長男の単独所有となるため、売却や運用の意思決定においても長男が単独で決めることができます。
交渉により分割払いや不動産ローンも不可能ではない
代償分割において不可欠なのはほかの法定相続人への現金（代償金）です。ただ、どうしても支払いの目途が立たない場合には、いくつかの方法が検討可能です。
代償金の分割払いを合意する
相続人全員が合意すれば、代償金を分割払いとすることも可能です。分割払いとする場合は後々トラブルとならないために、遺産分割協議書のなかで、支払い方法を明確に規定しておきましょう。
現金以外の資産を代償する
同様に相続人間で合意すれば、現金以外の財産を交付する方法も考えられます。代償分割の対象以外の不動産や有価証券などが代表的です。ほかの不動産を分筆しても実家は単独で承継したいという場合は取り得る手段になりますが、不動産の分筆は実家意外でも相応のリスクを伴うため、マイナス面も考慮するようにしましょう。
不動産投資ローンを利用する
上記の方法がいずれも現実的に難しいときは、不動産投資ローンを借りる手段もあります。代償分割による取得後の物件を担保に入れることで、まとまった金額を借りることも可能です。一方で不動産投資ローンは金利が高くなりがちなので、返済に注意しましょう。
これらはほかの相続人と交渉して決めていくことになりますが、メリット・デメリットの正確な説明が必要となる場合も多いです。分割払いのときの金利はどうするのか、不動産ローンは何を利用するのかといった点は、対応実績の豊富な専門家と決めていきたいところです。本記事では最後に相続の専門家へのアクセス方法を説明していますので、活用するようにしましょう。
換価分割とは？
一方の換価分割とは、不動産を売却して得られた売却金を相続人のあいだで分配する方法です。たとえば子どもが3人いるときに不動産を売却し1500万円の現金に換え、兄弟で500万円ずつ受け取るのが換価分割です。
換価分割は代償金の拠出が必要無い一方、資産として不動産は残りません。また不動産の共有と同様、換価する（不動産を売却する）ために相続人間で同意をとる必要があります。相続が発生する前から相続人同士で話し合いを進め、どのような分割方法にするのか決めておくことが大切です。
代償分割は相続税と贈与税に注意
そのなかで代償分割を選択した場合は、相続税の負担軽減と贈与税に注意しましょう。
代償分割ならば相続税負担を軽減できることもある
代表分割の場合は不動産を手元に残すことになるため、「小規模宅地などの特例」が適用されるケースが多いです。また代償分割により配偶者が実家の所有権を相続する場合も、同様に配偶者控除が活用できる場合もあります。所定の条件のもとで不動産を相続した場合に適用されます。このあたりは税務面のため、先に代償分割と同様に専門家の関与が大切です。
代償金を正確に算出しないと贈与税がかかる可能性も
法定相続分に見合った代償金であれば問題ありませんが、距離感の近い家族だけに厳密に計算せずに決めることもあります。遺産分割協議で解決する場合、相続人全員が納得すれば問題ないためです。
ただ、代償金を払い過ぎたり、もしくは不足していたりすると、「贈与」と見なされて贈与税が課税される恐れがあります。税金面を考えるならば、法定相続分に応じて計算した金額にすることが良いでしょう。
遺産分割は早い段階で専門家に相談したい
本記事のように遺産分割は家族で合意すればいいというものではなく、資産の種類に応じて様々な課題があります。特に代償分割や換価分割の手段を選んだ場合は、その後にも影響をおよぼすことも少なくありません。実際に相続を迎えたタイミングではなく、数年先の早いタイミングで専門家に相談するようにしましょう。
遺産分割のスペシャリストは税理士です。相続に詳しい税理士に最短距離で相談してもらえるため、本メディアの実家相続相談サイトに問い合わせをしてみましょう。数多くの対応経験のある税理士が、どの課題に優先的に対応し、どのように遺産分割の準備を進めた方がいいのか判断し、アドバイスします。まずは気軽に相談してみましょう。
